Foto: Monique Kooijmans
wetenschap

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach: ‘Het is niet normaal dat wonen zo duur is’

Stella Vrijmoed,
6 november 2018 - 10:05

Amsterdam heeft een gigantisch kamertekort en als je eenmaal afgestudeerd bent is het ook niet makkelijk een betaalbare woning te vinden. Is er iets te doen aan de problemen op de woningmarkt? UvA-stadsgeograaf Cody Hochstenbach, gespecialiseerd in gentrificatie en woonbeleid, denkt van wel. ‘Wonen is een eerste levensbehoefte. Mensen moeten vaker zeggen: “Het is niet normaal dat wonen zo duur is”.’

Vertel, hoe erg is dat kamertekort?

‘Ik ben van mening dat de situatie op de woningmarkt voor studenten nog relatief positief is ten opzichte van andere groepen. Ten eerste komen studenten vaak uit een relatief goed milieu en hebben ze allerlei vangnetten waar ze op kunnen terugvallen. Ten tweede kunnen vier studenten samen een hoge huur betalen die gezinnen met lage inkomens niet kunnen betalen. Het is voor verhuurders daarom aantrekkelijk woningen aan groepen studenten te verhuren. Bovendien waren nagenoeg de enige woningen die nog werden bijgebouwd tijdens de financiële crisis studentenwoningen. Ten slotte denk ik dat studenten op een gegeven moment toetreden tot de mensen die het goed hebben. Maar dat geldt natuurlijk niet voor elke student. Als student uit een arm gezin heb je het over het algemeen zwaarder dan als student uit een elitegezin uit het Gooi.’

Wat voor onderzoek heb je gedaan naar studenten?

‘Het vermogen van ouders bepaalt de plek waar hun kinderen gaan wonen in de stad. Kinderen van vermogende ouders komen overwegend terecht in de grachtengordel en in Oud-Zuid, en de kinderen van minder vermogende ouders bijvoorbeeld in containerwijken zoals Buiksloterham of de Wenckebachweg. Dat bleek ook zo te zijn wanneer je corrigeert voor allerlei individuele factoren. De kinderen uit de armste gezinnen blijken bovendien vaak niet eens in staat het ouderlijk huis te verlaten. Vermogende ouders, die huizen in de stad kopen, doen dit deels om aardig te zijn voor hun kinderen en ze een goede toekomst te geven, maar het is ook gewoon een financiële investeringsstrategie. Als je nu wat geld over hebt op je bankrekening, is het veel rendabeler om dat in een woning te steken.’

 

‘Ik had als eerstegeneratiestudent geen enkel idee waar je moest zijn in Amsterdam. Ik had zelf een illegale onderhuurwoning via Marktplaats geregeld en ik moest daar binnen een paar maanden ook weer uit’
Cody Hochstenbach

2017-heden postdoctoraal onderzoeker stadsgeografie aan de UvA

2014-2015 co-auteur van een evaluatie van de Rotterdamwet

2013-2017 proefschrift over stadsgeografie over gentrificatie aan de UvA (cum laude)

2010-2013 onderzoeksmaster Urban Studies aan de UvA (cum laude)

2007-2010 bachelor sociale geografie aan de UvA

1989 geboren te Maastricht

Wat vind je daarvan?

‘Je kunt ouders dat niet kwalijk nemen en de kinderen al helemaal niet, maar het is voor de samenleving wel een manier waarop een grote ongelijkheid wordt doorgegeven. Want alleen als jij rijke ouders hebt, krijg jij een woning cadeau. Individueel gezien is dat een goede oplossing, maar maatschappelijk gezien zou ik het als een groot probleem bestempelen. Kinderen uit de bovenlaag krijgen bovendien niet alleen geld mee van hun ouders, maar ook nuttige netwerken en kennis van zaken: het gaat om een veel breder pakket. Zij weten hoe je slim door het leven kunt navigeren. Dat alles bij elkaar opgeteld zorgt voor een grote overdracht van ongelijkheid. Je positie wordt dan eigenlijk bepaald door de wieg waarin je geboren bent. Sommige auteurs spreken van een klassenplafond. Als je van bescheiden komaf bent en opklimt in de samenleving, dan heb je nog steeds meer moeite om topfuncties te bereiken en toe te treden tot de elite, dan wanneer je geboren bent in die elite, die bovenlaag.’

 

Hoe was jouw situatie als student?

‘Ik ben eerstegeneratiestudent: mijn ouders hebben niet gestudeerd. Ik ben opgegroeid in een sociale huurwoning in Maastricht. Toen ik in Amsterdam ging studeren, was het voor mij niet echt een optie om thuis te blijven wonen en te forenzen. Maar ik had geen enkel idee waar je moest zijn in Amsterdam. Ik had zelf een illegale onderhuurwoning via Marktplaats geregeld. Dat is niet de beste deal die je kon krijgen en ik moest daar binnen een paar maanden ook weer uit. Daarna woonde ik via Studentenwoningweb.’

 

En daarna?

‘Afgestudeerden stuiten op een gat. Dat merkte ik ook. Je hebt nog niet genoeg wachttijd of verdient te veel voor een sociale huurwoning. Kopen is veel te lastig, huren in de vrije sector vaak weer veel te duur. Daar zit een knelpunt. Ik ben nu hoogopgeleid, tegen de dertig, ik heb al best wat stappen gemaakt in m’n carrière en ik verdien boven het Nederlandse gemiddelde. Desalniettemin is het voor mij nu onmogelijk om in m’n eentje een woning te vinden en moet ik noodgedwongen weer samenwonen met een vriend in een soort veredelde studentenwoning.’

 

(Lees verder onder de foto)

Foto: Monique Kooijmans
Cody Hochstenbach: ‘Mensen zijn langer single en blijven daarom langer in de stad: daar bevindt zich ook de liefdesmarkt’

Waarom lukt jou dat dan niet?

‘Ik denk dat er politieke keuzes zijn gemaakt op de woningmarkt die heel veel mensen klemzetten. De toegang tot de sociale huursector is de laatste decennia aan banden gelegd: vroeger was sociale huur ook voor middeninkomens. Tegenwoordig is het een laatste redmiddel voor de allerlaagste inkomens. Het is een soort stoelendans, er worden steeds meer stoelen weggehaald. In de jaren negentig vonden veel politici dat de overheid te groot was geworden en dat we het allemaal moesten privatiseren. Ook woningcorporaties moesten meer in een marktomgeving gaan opereren. En een aantal misstanden bij sommige corporaties heeft de maatschappelijke steun voor hen vervolgens ook erg afgezwakt. De politiek heeft daarop ingespeeld en het speelveld van de corporaties nog meer beperkt.

Daarnaast zijn veel meer mensen gaan kopen. Onderzoek laat zien dat mensen in een koopwoning rechtser gaan stemmen dan mensen in een huurwoning. Voor politieke partijen als CDA en VVD was het dus electoraal aantrekkelijk om het aandeel koopwoningen uit te breiden, want daarmee creëren ze hun eigen kiezers. Kopen wordt heel erg gestimuleerd, bijvoorbeeld met de hypotheekrenteaftrek – een jaarlijkse miljardensubsidie.’

‘Ik ben kritisch op het idee van middenhuur – een huur van zevenhonderd tot duizend euro per maand. Dat is eigenlijk dure huur’

Is het probleem ook niet dat iedereen in de stad wil wonen?

‘Het is deels een autonoom probleem: werk concentreert zich steeds meer in de steden en werk is een belangrijke reden om ergens naartoe te verhuizen. Ook de universiteit is van groot belang. Studenten willen natuurlijk tijdens hun studie ergens in de stad wonen, maar blijven daarna ook langer plakken dan vroeger. Bovendien zijn mensen langer single en blijven ze daarom langer in de stad: daar bevindt zich ook de liefdesmarkt. En als je eenmaal een relatie hebt en kinderen, en je werkt allebei, dan wordt het een kwestie van time management. De kinderopvang zit in de stad, je werk en je sociale activiteiten. Om het te kunnen managen is het belangrijk dat je in de buurt van alles zit. Dus blijf je in de stad.

Maar het er ligt ook beleid aan ten grondslag. Vroeger had de overheid een spreidingsbeleid. Het Centraal Bureau voor de Statistiek is verplaatst naar Heerlen en DUO naar Groningen, met de bedoeling om daar banen te creëren. En de Universiteit in Maastricht is geopend ter compensatie van de sluiting van de kolenmijnen. Zonder die universiteit zou Maastricht nu op zijn gat hebben gelegen, een beetje zoals Heerlen. Ik durf te wedden dat Maastricht een aanzienlijk minder aangename, succesvolle en aantrekkelijke stad was geweest als er geen universiteit was geweest.’

 

Wat zou het beleid nu dan moeten zijn?

‘Ik ben kritisch op het idee van middenhuur – een huur van zevenhonderd tot duizend euro per maand. De middeninkomens waarvoor die middenhuren bedoeld zijn, zijn helemaal niet in staat om zoveel aan een woning te betalen. Het is eigenlijk dure huur. Ik ben een voorstander van brede volkshuisvesting waarin ook middeninkomens recht hebben op een sociale huurwoning. Maar ik denk niet dat het mijn taak is om die oplossing te bewerkstelligen. Ik denk wel dat het goed is om als wetenschapper dat debat daarover aan te zwengelen. Ik denk dat dat debat de afgelopen tijd wel op gang is gekomen en ik hoop dat ik daar een rol in heb gespeeld.’

‘Als ik zeg dat ik voor duizend euro een woning van zeventig vierkante meter in Oost huur, noemen mensen dat een goede deal’

Hoe groot is het probleem uiteindelijk? We wonen toch allemaal ergens?

‘Je kunt je afvragen in hoeverre de middenklasseproblematiek het grootste probleem is. Maar als mijn situatie al problematisch is, dan is dat een teken aan de wand dat het aan de onderkant nog veel erger is. En dat is ook zo. Het aantal daklozen is met ruim zeventig procent toegenomen tussen 2009 en 2016. Dat is wel een heel duidelijk voorbeeld. En een grove vuistregel is dat je niet meer dan dertig procent van je inkomen kwijt moet zijn aan woonlasten. Die regel is gebaseerd op huishoudboekjes waaruit je realistisch kunt opmaken wat je aan woonlasten kunt dragen zodat je ook al het andere kunt doen. We zien nu steeds vaker dat we aan veertig of vijftig procent moeten denken. We hebben helemaal genormaliseerd dat wonen duur is. Maar wonen is een eerste levensbehoefte en er zijn heel veel domeinen die we niet vrijstellen aan de markt, bijvoorbeeld het onderwijs. We zouden ook allemaal heel boos zijn als werkelijke collegetarieven gerekend zouden worden.’

 

Maar wat kunnen we eraan doen?

‘Als je progressieve verandering nastreeft, moet je protesteren. Nederlanders denken altijd dat we een fietscultuur hebben omdat we een plat land zijn. Maar de echte reden is dat mensen hebben geprotesteerd voor meer fietsen en verkeersveiligheid, omdat er in de jaren zestig veel kinderen doodgingen in het verkeer. Protesteren is niet per se met een spandoek voor de Stopera staan, maar onze generatie sluit zich niet meer aan bij vakbonden of huurdersverenigingen om de belangen van huurders te vertegenwoordigen. Als ik daar weleens moet spreken, zie ik alleen maar grijze koppen. Mensen moeten meer zeggen: “Het is niet normaal dat wonen zo duur is.” Als ik zeg dat ik voor duizend euro per maand een woning van zeventig vierkante meter in Amsterdam-Oost huur, noemen mensen dat een goede deal. Maar voor een woning die honderd jaar oud is en waar de hypotheek al lang van is afbetaald, vind ik het eigenlijk een prijs die compleet is losgeslagen van de werkelijkheid.’