Magazine | Niet alleen bij huisjesmelkers betaal je te veel voor je kamer

De vraag is of sommige van deze bizarre bedragen wettelijk wel mogen. Sinds 2024, toen de Wet betaalbare huur inging, mag een verhuurder namelijk niet meer eindeloos een hoge huur vragen. Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kan je precies berekenen hoeveel kale huur jij maximaal zou mogen betalen. Daarvoor moet je wel je hele huis opmeten. Niet alleen de grootte van je woning telt mee, ook de locatie, de waarde van het huis, of de ruimtes wel of niet verwarmd zijn en of het gebouw een monumentaal pand is. Een keuken in je kamer zorgt er ook voor dat de huisbaas aanzienlijk meer huur mag vragen.
 
Sinds 1 januari 2025 is de verhuurder wettelijk verplicht om de berekening van de kale huur bij het huurcontract mee te sturen. Ook mag er geen ‘eenheidsprijs’ worden gerekend: de servicekosten en kale huur moeten apart worden gespecificeerd in het huurcontract. Van de servicekosten moet jaarlijks een afrekening komen.
 
Maar je hoeft er niet gelijk vanuit te gaan dat jouw verhuurder je probeert te belazeren, zeggen Quirine Renleo en Joop Zweistra van de Huurcommissie. ‘We kennen allemaal de huisjesmelkers die te hoge huren vragen,’ zegt Renleo. ‘Maar de meeste verhuurders die we tegenkomen hebben goede bedoelingen. Ze zijn alleen slecht geïnformeerd over de regels.’
 
Veel studenten vinden het alsnog spannend om de confrontatie aan te gaan. ‘Als je een procedure start is dat altijd met medeweten van de verhuurder. In een oververhitte woningmarkt denk je dan als student wel twee keer na,’ zegt Zweistra. Hij adviseert studenten die twijfelen om actie te ondernemen om vrijblijvend meer informatie op te vragen bij de Huurcommissie.

‘In Amstelveen is het wel een beetje dood’

Christos (21) studeert psychologie en woont samen met een mede-Griekse huisgenoot en kat Zoë in een appartement in Amstelveen. Vanaf hun balkon op de zevende verdieping kijken ze over een landschap van bomen en appartementencomplexen.

Christos betaalt 950 euro inclusief gas, water, licht, elektra, internet en de huur van het meubilair. In zijn huurcontract staat één prijs en geen specificatie van de servicekosten. Wat precies de kale huur is, is dus onduidelijk. Hij is hier in augustus 2024 komen wonen en heeft nog nooit een afrekening gezien van de servicekosten. Wel ging de huur omhoog toen de gasprijzen enorm stegen.
 
De gemeenschappelijke ruimtes bij elkaar zijn 50 vierkante meter groot en de kamer van Christos is 13 vierkante meter. Daarnaast is er nog een balkon en kleine berging. De berekening kwam uit op een maximale kale huurprijs van 669,35 euro. Omdat we de kale huur van Christos niet precies weten, is het moeilijk om dit te vergelijken. Juist de onduidelijkheid hierover roept vraagtekens op.
 
Wat vind je van het appartement?
‘Ik mis wel jonge mensen in deze omgeving, Het is hier een beetje dood, maar in Amsterdam kon ik niks vinden. Het was dit of naar Monnickendam. Het is veertig minuten fietsen naar de campus, maar dat geeft mij ook een fijne pauze van de uni. Ik vind de ruimte wel heel fijn, ik kan veel vrienden uitnodigen. Mijn kamer is niet heel ruim en er staat een groot bed in. Dat is heel onpraktisch. Wij huren het appartement gemeubileerd waardoor je weinig persoonlijks aan de ruimte kunt toevoegen.’
 
Na het doen van de huurprijscheck, vind je dat je te veel betaalt?
‘Mijn portemonnee doet wel een beetje pijn. Ik weet niet of ik zo’n groot verschil had verwacht. Al moeten we niet vergeten dat er wel gas, licht, elektra en een bijdrage voor de meubels in zit. Ik vind het niet waard om nu actie te ondernemen.’

‘In mijn keuken mag ik niet koken’

Vici (24) studeert psychologie en woont met vijf andere meiden in een rijtjeshuis op de grens tussen Diemen en de Bijlmer. In haar net gerenoveerde, ruime zolderkamer staat sinds kort ook een keukenblok, maar daarop mag ze niet koken.

Vorig jaar zijn in alle kamers keukenblokken en magnetrons geplaatst, om ze als ‘slaapkamer met keuken’ te kunnen aanmerken en een hogere huur te vragen. Maar koken mogen ze er niet, dat zou namelijk het rookalarm af laten gaan. De verhuurder heeft de huurprijscheck gedaan en bij het huurcontract gevoegd. Als we de extra keuken in de slaapkamer meenemen in de berekening, komt de kale huurprijs redelijk overeen. Aan kale huur betaalt Vici namelijk 681,36 euro, wij komen iets hoger uit, op 690,38 euro. Zonder keuken zou het 616,58 euro zijn.
 
Je kunt je afvragen of de servicekosten die Vici betaalt echt kloppen. Voor de renovatie betaalden de zes meiden in totaal 310 euro aan servicekosten, nu is dat 243,64 euro per persoon. Vici en haar huisgenoten hebben ooit naar de afrekening van de servicekosten gevraagd, maar toen gaf de verhuurder aan dit niet te hebben. Ze hebben het toen laten zitten.
 
Wat vind je van je kamer?
‘Ik hou heel erg van mijn kamer, er kunnen veel mensen blijven slapen en dat vind ik heel fijn. De omgeving voelt soms wel een beetje sketchy. De keuken in mijn kamer wilde ik eigenlijk niet, het is een onhandig blok en ik heb de extra kastruimte niet nodig.’
 
Nu je de berekening hebt gedaan, zou je actie ondernemen?
‘Ik had een groter verschil verwacht. De servicekosten zijn denk ik wel te hoog, maar ik ben bang om actie te ondernemen. Ze kan mij er niet uitzetten maar het mij wel moeilijk maken voor mij om hier te wonen. Ze is een van de betere huisbazen in Amsterdam, maar probeert soms veel te controleren. Als er iets gemaakt moet worden, is ze heel behulpzaam maar ze let er ook op of wij het huis wel goed genoeg schoonmaken. En als wij klagen, kan zij daar emotioneel op reageren.’

‘Het is een krankzinnig bedrag’

Alexia (20) studeert bedrijfseconomie en woont samen met haar mede-Roemeense vriendin in een oud pand middenin de Pijp. Om er te komen moeten de steile, smalle trappen worden getrotseerd, maar eenmaal binnen kom je terecht in een ruim, modern appartement waar alles nieuw aanvoelt. Maar daar betaal je dan ook voor.

De verhuurder komt met de meegestuurde puntenberekening uit op 105 punten per huurder, wij op 87. Het pand is volgens de verhuurder tevens een beschermd stadsgezicht, waardoor er extra huur mag worden gevraagd. Hij vermeldt verder niet welke huurprijs bij de punten hoort. Wij komen uit op een kale huurprijs van 791,35 euro per persoon.
 
In het huurcontract wordt een kale huur van 2719,58 gerekend voor twee personen en 1 euro aan servicekosten. Waar die ene euro naartoe gaat, vragen we ons allebei af. Gemiddeld betaalt Alexia ook nog 100 euro per maand aan gas, water, licht en elektra.
 
Wat vind je van het huis?
‘De kamers zijn niet heel groot, maar het appartement zelf is wel heel ruim. Iedereen die langskomt is verrast door deze plek. We wilden altijd graag mensen uitnodigen, maar hadden daar nooit de ruimte voor. Nu hebben wij hier vaak feestjes.’
 
Verwacht je dat je te veel betaalt voor het appartement?
‘Het is subjectief, want het is een krankzinnig bedrag. In Roemenië zou je dit nooit betalen. Maar wij hebben vrienden die verder weg wonen van het centrum van Amsterdam en hetzelfde betalen. We hebben ook heel erg geluk gehad met dit huis. Via een makelaar waren we al vier maanden op zoek. We hebben twee andere plekken in dit gebied bekeken, maar die waren duurder én kleiner.’
 
Dus, betaal je te veel?
‘Ik ben best wel boos, want ik betaal bijna het dubbele van wat zou mogen. Ik weet zelf niet hoe de Nederlandse wet werkt. Onze huisbaas is advocaat, dus ik weet niet of ik hier iets mee ga doen. Het is oneerlijk, maar ik wil niet riskeren dat hij boos wordt.’