Waarom koopwoningen voor jongeren onbereikbaar blijven (en bijbouwen niks oplost)
De huizenprijzen blijven stijgen en de droom van een koopwoning ligt voor de meeste starters al jaren buiten bereik. In ieder geval als je geen smak geld krijgt van pap en mam. Maar meer bouwen is niet de oplossing, schrijft journalist en UvA-alumnus Maaike Schoon in haar boek Waarom jij geen huis kunt betalen. ‘Meer geld betekent alleen maar dat de huizen nog duurder worden.’
Laten we maar gelijk met de deur in huis vallen. Waarom kunnen starters geen huis kopen?
‘De basis zit hem in de grondprijs. Grond is een financieel product en de oudste vermogensklasse ter wereld. Als er veel geld is willen mensen ergens in investeren. Zeker als de rente laag is en er ergens anders amper winst kan worden gemaakt, is grond de beste belegging.’
‘Mensen willen allemaal op dezelfde locatie wonen, in de binnenstad van Amsterdam bijvoorbeeld. Daar stijgen de huizenprijzen als eerste en dat draait uit als een olievlek. Je kan wel meer huizen gaan bouwen, maar het vervelende is dat je die niet allemaal in het centrum van Amsterdam neer kunt zetten. Er is nog steeds dezelfde hoeveelheid grond op die exacte locatie. Als er meer geld beschikbaar komt, is het enige gevolg dat de prijzen stijgen. Als je meer kunt lenen voor je hypotheek, gaan de huizenprijzen omhoog, dat is bijna één op één.’
‘Er zijn veel subsidies gegaan naar de woningbouw, maar uit onderzoeken van het Centraal Plan Bureau (CPB) werd geconcludeerd dat dit niet direct tot meer huizen heeft geleid maar wel tot hogere grondprijzen.’
‘Het CPB heeft ook berekend dat je voor een doorsnee huis met een doorsnee inkomen een ton eigen geld moet inbrengen. Maar wie de fuck heeft er een ton eigen geld? De prijzen zijn nu zo hoog dat het voor een steeds groter deel van de bevolking niet bereikbaar is om een huis te kopen.’
Wie kunnen er dan wel een huis kopen?
‘Er is nooit een probleem geweest voor vermogende mensen. Maar wie van onderaf moet komen, komt er niet tussen. De woningmarkt is nu een levend potje Monopoly. Als je eenmaal in het systeem zit, word je rijker zonder dat je daar iets voor hoeft te doen.’
Waarom is het voor Nederlanders zo belangrijk om een huis te kunnen kopen?
‘Nergens anders ter wereld zijn er zoveel belastingvoordelen voor de huisbezitter als in Nederland. Door de overheid word je als huiseigenaar eigenlijk fiscaal in de watten gelegd. We vinden het zo belangrijk dat iedereen een eigen woning heeft dat je daar politiek in gesteund wordt.’
‘Ik lees wel anekdotes uit de jaren 80, toen mensen konden kiezen tussen sociale huur en koop, dat mensen daar eigenlijk niet zo’n mening over hadden. Boomers kochten hun huis omdat dat ze werd aangeraden, omdat het verstandig was, maar niet omdat ze intrinsiek geloofden dat het beter was. Dat is wel veranderd.’
Zorgen de stijgende prijzen van koopwoningen ook voor een krappere huurmarkt?
‘Als de grondprijzen stijgen, heeft dat ook invloed op de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Vooral als je afhankelijk bent van corporaties die niet hun eigen grond hebben. Dan kunnen er wel woningen worden bijgebouwd, maar vragen de grondeigenaren voor de locatie alsnog de hoofdprijs.’
‘Daarnaast is er nu een grotere groep mensen aangewezen op een kleinere poule sociale huurwoningen omdat de koopprijzen zo ontzettend zijn gestegen ten opzichte van het besteedbaar inkomen. De afgelopen veertig jaar is er heel duidelijk voor gekozen om vooral de koopsector te stimuleren. Als er naast de koopwoningmarkt een uiterst ruim functionerende sociale sector zou zijn, zou je nog kunnen zeggen: prima, koop jij maar een huis. Maar die is er niet. Sociale huur zou een buffer kunnen zijn die je nodig hebt om te zorgen dat mensen daadwerkelijk gewoon kunnen wonen. Als je dat afbouwt en de koop heel erg stimuleert, is dit wat je krijgt. Dan is er geen buffer meer.’
In de politiek worden veel verklaringen gegeven voor de onbetaalbare woningen. Is dat te rijmen met wat er echt gebeurd?
‘In de politiek wordt vaak het antwoord gegeven dat er te weinig huizen zijn. Maar dat is niet het hele verhaal. De connotatie dat als je meer huizen bouwt, je de wooncrisis oplost, klopt niet. Het is niet alleen een vraag-en-aanbodvraagstuk, maar ook een verdelingsvraagstuk. Hoe verdeel je de ruimte die er is onder de mensen? En wat vind je daarin eerlijk? Het is prima om woningen bij te bouwen, maar de huizenprijzen gaan daar niet van omlaag. Het komt erop neer dat er te veel geld in de markt zit.’
‘Ook de hypotheekrenteaftrek drijft de prijzen op. Ik snap wel dat mensen zeggen: ja maar, dankzij de hypotheekrenteaftrek kon mijn zoon een huis kopen. Maar als die er niet was geweest, had hij het misschien net zo goed kunnen kopen, omdat de prijzen lager waren geweest.’
Hoe zit dat met migratie?
‘Het migratievraagstuk ligt gecompliceerd. Er zijn te weinig sociale huurwoningen en dus steeds meer mensen die aanspraak maken op steeds minder woningen. Maar het is niet de reden dat je geen huis kan betalen. De statushouders hebben niks te maken met de koopwoningprijzen, want zelf kunnen ze ook geen woning betalen.’
‘Door de discussie op migratie te richten negeer je het feit dat de huizenprijzen sinds 1995 met 200 procent zijn gestegen. Dat is een veel belangrijkere reden dat je geen huis kunt betalen. De kern van het probleem zit hem in wie wat heeft en wie er wordt beschermd door het systeem. De mensen met het meeste inkomen en grootste huizen zijn toch nog steeds vaak autochtone Nederlanders.’
Maaike Schoon studeerde theaterwetenschappen aan de UvA en behaalde vervolgens haar master journalistiek in Groningen. Ze schreef onder meer voor Het Parool, Opzij en Quote. Voor Vrij Nederland schrijft ze over politiek en economie, met een focus op de woningmarkt.
Sinds 2021 is zij daarnaast presentator van het VPRO-programma Buitenhof, waar zij verschillende mensen interviewt over actuele en politieke onderwerpen.
Haar eerste boek Waarom jij geen huis kunt betalen komt op 7 april uit.
Wat is dan wél de oplossing?
‘Er moet een vermindering komen van de vraagkant. Als de huizenprijzen toch al stijgen, moet je iets van die waardestijging terug laten vloeien aan de maatschappij die ook die waardestijging voor elkaar heeft gekregen. De mensen die nu een huis bezitten zouden dan een klein beetje moeten inleveren en er moet minder geld in de huizenmarkt worden gepompt.’
‘De fiscale behandeling van huren en kopen kan meer gelijkgetrokken worden, zodat kopen niet langer wordt bevoordeeld. Het vast blijven houden aan dit soort voordelen draagt bij aan de ongelijkheid en ontoegankelijkheid van de woningmarkt.’
‘De overwaardes die we nu zien komen gewoon niet echt voort uit hard werken, die komen voort uit mazzel. We kunnen ons afvragen wat we daarmee doen. Er mag wel het besef komen dat de mensen die na jou komen extra in de schuld zitten door jouw overwaarde.’
‘Ik ben zelf ouder en ik zie dat mijn kinderen nooit in deze stad een huis kunnen gaan kopen, tenzij er een enorme crisis is en ik toevallig nog een enorm pak met geld heb liggen. Dus als ik kan bijdragen aan een voor hen toegankelijkere woningmarkt, wil ik dat best doen. Ik heb liever dat het voor iedereen beter geregeld is dan dat je je hele financiële leven moet laten afhangen van of je mazzel hebt op de woningmarkt.’
‘Als je het wil oplossen zal je meer moeten doen dan alleen maar bouwen. Je moet kijken naar hoe we de grondprijzen minder afhankelijk kunnen maken van de internationale markt en hoe we iets minder geld naar de koopwoningmarkt kunnen sturen. Het kan niet van de ene op andere dag, maar het gaat erom dat we een andere koers gaan inzetten.’
