Vijf vragen over hoe het coronavirus de kamermarkt beïnvloedt
.jpg)
Op zoek naar een kamer? Door de coronacrisis moesten sommige studenten halsoverkop vertrekken en hebben anderen juist een kamer gevonden. Hoe staat de Amsterdamse kamermarkt ervoor? En waar kun je juist nu een woning vinden? Vijf vragen.
1. Hoe ziet de studentenwoningmarkt eruit?
Even terug naar pre-corona. Amsterdam kampt al tijden met een kamertekort van zo’n twaalfduizend woningen en een overspannen woningmarkt. Tot 2025 moeten jaarlijks zo’n tweeduizend studentenwoningen moeten worden bijgebouwdBijvoorbeeld in Almere., zo spraken onderwijsinstellingen in 2017 af met de gemeente en studentenhuisvesters. Studenten en vooral internationals kunnen lastig een woning vinden: buitenlandse studenten hebben immers geen netwerk en moeten op eigen houtje hun weg op de kamermarkt zien te vinden. Daarbij zijn kamers duur: de gemiddelde prijs op verhuurwebsite Kamernet bedraagt 611 euro.
Onlangs werden veel studenten ook nog slachtoffer van nieuw woningdeelbeleid van de gemeente, dat oorspronkelijk juist moest zorgen voor ontspanning van de woningmarkt. Sinds 2017 was het al verplicht om een vergunning te hebben bij drie of meer huurders, moet er een gemeenschappelijke ruimte van minimaal 11 vierkante meter zijn en gelden er bepaalde brandveiligheids- en geluidseisen. Vanaf dit jaar moet iedere huurder ook een eigen contract hebben. Bovendien krijgt elke wijk en elk pand een maximaal aantal vergunningen, dat in sommige gevallen lager ligt dan het benodigde aantal voor de inwonende studenten, waardoor studenten op straat komen te staan.
2. Heeft de coronacrisis dat veranderd?
Ja, dat wil zeggen: er zijn ietsje meer woningen. Kamers staan leeg doordat internationale studenten door de crisis naar hun thuisland moesten vertrekken. Studentenhuisvester Duwo heeft in overleg met de UvA en andere onderwijsinstellingen duizend van deze gemeubileerde kamers aangeboden op verhuurwebsite Room. ‘Het ging vooral om kamers van exchange students, die slechts voor één semester komen,’ zegt Duwo-directeur Public Affairs & Accommodate Gijsbert Mul. ‘Sommigen wilden zelf weg – het online onderwijs draagt niet echt bij aan de ultieme buitenlandervaring – en anderen werden door hun thuisuniversiteit teruggehaald.’ Ook sommige masterstudenten die bijna afgestudeerd waren zijn overigens voortijdig vertrokken. Duwo zegt daarentegen niet te zien dat Nederlandse studenten hun kamers opzeggen wegens financiële problemen. Ze verlagen ook geen kamerprijzen: ‘Dat is niet uit te leggen aan klanten die onze woningen regulier huren.’
Hotel Casa in Amsterdam-Oost biedt ruimte aan 360 studenten (van wie 10 tot 20 procent uit het buitenland) en heeft nu ook kamers over. Rond deze tijd vertrekken normaal zo’n twintig studenten – de kamers zijn maandelijks opzegbaar – maar dit jaar waren dat er 55. ‘We hebben onze wachtlijst gemaild maar kregen 15 kamers alsnog niet gevuld,’ zegt Casa’s financial controller Richard Visser. ‘We zoeken nooit nieuwe studenten in mei, dit is een uitzonderlijke situatie.’ Volgens het concept van Casa moeten studenten in de zomer vertrekken om plaats te maken voor hotelgasten, maar nu mogen ze er overzomeren. Langdurige leegstand vreest Visser niet. ‘De wachtlijsten zijn september lang genoeg.’
Ook op de woningmarkt voor niet-studenten zorgt de coronacrisis voor ruimte: vakantieverhuur ligt vrijwel stil (Amsterdam telt zo’n 25.000 Airbnb’s) en internationale huurders verliezen soms hun baan waardoor ze hun huis moeten verlaten, aldus Het Parool. UvA-stadsgeograaf Cody Hochstenbach noemt een recessie op de woningmarkt ‘onvermijdelijk’ en vergelijkt de gevolgen met die van de financiële crisis van 2008: toen daalden prijzen op de koopwoningmarkt en kwam nieuwbouw tot stilstand. ‘Daardoor hebben we nu een groot woningtekort. Ik hoop niet dat de gemeente die fout opnieuw maakt.’
3. Welke rol speelt de UvA?
De UvA verhuurt kamers van vertrokken internationals aan Nederlandse studenten via Duwo. Dat loopt goed: 75 procent van deze kamers is alweer weg. Verder biedt de UvA buitenlandse promovendi en meerjarige internationals een verlenging van hun eenjarige campuscontract aan. ‘Zij zoeken normaal zelf vervolghuisvesting op een overspannen woningmarkt, maar dat is in coronatijd ingewikkeld’, zegt Mul. De UvA wil onrust wegnemen en leegstand voorkomen. Volgens Mul mag het duidelijk zijn dat universiteiten rekenen op een dip in het aantal buitenlandse studenten. ‘Als je een verlenging aanbiedt aan internationals, is die kamer in september niet beschikbaar voor een nieuwe student.’
4. Wordt het kamerprobleem in Amsterdam nu veel kleiner?
Dat zal duidelijk worden als het nieuwe academische jaar begint – normaal is dat het piekmoment voor kamerverhuizingen. Tot die tijd is het koffiedik kijken, aldus stadsgeograaf Hochstenbach. Zo kunnen overheidsmaatregelen veel invloed hebben: als studenten inderdaad buiten de spits moeten reizen kan de UvA minder onderwijs geven, moeten meer colleges online gegeven worden en blijven studenten wellicht vaker thuis wonen. ‘Particuliere verhuur en commerciële concepten als The Student Hotel zullen dan hinder ondervinden,’ zegt hij. ‘Bij een afnemende vraag zijn lagere kamerprijzen onvermijdelijk.’ Dat kan voor studenten juist weer positief zijn.
Het kameraanbod hangt volgens Paul Tholenaars, directeur van kenniscentrum studentenhuisvesting Kences, ook af van kamerreserveringen van onderwijsinstellingen (bijvoorbeeld voor internationals). Als universiteiten kamers teruggeven aan de markt, groeit logischerwijs het aanbod. Buiten de randstad gebeurt dit nu ‘op bescheiden schaal’ – waar en hoeveel precies kan hij niet zeggen. Of het gebrek aan internationals voor een grote, meerjarige marktverandering zal zorgen? Daarover zijn geen conclusies te trekken. ‘We kunnen op zijn vroegst over drie, vier jaar zien of we het kamertekort zijn ingelopen.’
Mul verwacht dat er op de lange termijn weinig zal veranderen. ‘Het opvullen van leegstand is een logistiek probleem, maar de wachttijd bij Studentenwoningweb is nog steeds vier jaar. Op kamers reageren nog steeds zo’n zestig mensen en dus is bijbouwen een keiharde noodzaak. Ik hoop dat de gemeente nu niet denkt dat dat niet meer nodig is.’
5. Hoe zit dit buiten Amsterdam?
Studentensteden met veel buitenlandse studenten, zoals Wageningen, Maastricht en GroningenZo'n 50 procent van de studenten aan de University Maastricht komt uit het buitenland. In Wageningen is dat 22 procent, in Groningen 23 procent en aan de UvA zo'n 16 procent., zullen meer last hebben van (tijdelijke) leegstand. Buiten de randstad is de kamernood nu eenmaal minder hoog. De vraag is hoe zich dat ontwikkelt nu toekomstige studenten wellicht helemaal niet op kamers willen als onderwijs digitaal blijft. Daarnaast is sinds de invoering van het leenstelsel in 2015 sowieso al een stijgende trend te zien in het aantal thuiswonende studenten. ‘In het worst case-scenario kunnen de zelfstandige studentenwoningen wellicht verhuurd worden aan jonge starters,’ zegt Mul. ‘Stel dat internationalisering nu voor drie, vier of vijf jaar op een lager pitje komt te staan, dan is dat ons voorzichtige plan B.’ Overigens geldt dat echt buiten de randstad, benadrukt hij – daarbinnen is het kamertekort simpelweg te groot.
