Amsterdamse huizenprijzen stijgen harder dan economisch model kan verklaren
Dat de huizenprijzen in Amsterdam de pan uit rijzen is intussen wel bekend. Maar welke elementen daarbij precies een rol spelen was tot nu toe minder bekend. UvA-economen hebben een toets ontwikkeld om de prijsstijging te ontleden, maar konden de stijging niet verklaren met louter economische factoren.
De exorbitante prijsstijgingen op de Amsterdamse huizenmarkt zijn niet meer alleen te verklaren door traditionele factoren als een grote vraag bij een klein aanbod, maar ook door andere ‘niet-fundamentele’ factoren, zeggen UvA-econoom en docent vastgoedfinanciering Martijn Dröes, zijn collega Ryan van Lamoen en hoogleraar Aerdt Houben. Ze komen tot die conclusie na een econometrische toets te hebben ontwikkeld waarmee de prijsontwikkeling op de Amsterdamse huizenmarkt stap voor stap kan worden ontleed. Ze schreven er een artikel over in het economenblad Economisch-Statistische Berichten, waarin ze een en ander met formules en grafieken uit de doeken doen.
Groei van 46 procent
In Amsterdam is de woningprijs tussen maart 2015 en maart 2017 met 46 procent gestegen, zo hebben de economen berekend. De gemiddelde prijs steeg van 242.750 naar 355.500 euro, terwijl de prijzen in de rest van Nederland met ‘slechts’ 5 procent stegen: van 195.000 naar 205.000 euro. Het verschil tussen Amsterdam en de rest van het land is zo groot dat er iets bijzonders aan de hand moet zijn, menen de onderzoekers. ‘Dit roept de vraag op in hoeverre de Amsterdamse huizenmarktprijsontwikkeling kan worden verklaard door traditionele onderliggende fundamenten,’ schrijven de drie.
Traditionele determinanten van de huizenprijzen zijn bijvoorbeeld specifieke karakteristieken van woningen en buurten, ontwikkelingen op de (vrije) huurmarkt en marco-economische factoren, zoals hoe goed de Nederlandse economie het doet. Desalniettemin stuitten de UvA-economen op een probleem: de economische factoren die ze normaliter gebruiken voor het verklaren van prijsstijgingen bleken niet afdoende.
Andere factoren
‘De analyse wijst aldus op de invloed van andere factoren, die niet in conventionele modellen zijn opgenomen en die moeilijk kwantificeerbaar zijn,’ schrijven de economen. Zij noemen als factoren onder meer dat veel jongeren in Amsterdam willen wonen, de groei van Airbnb en wellicht ook de groei van werkgelegenheid door de aankomende Brexit.
Volgens Dröes, Van Lamoen en Houben ligt de oplossing daarom vooral in het vergroten van het woningaanbod in de hoofdstad en het beter bereikbaar maken van randgemeenten, die nog relatief veel ruimte hebben om nieuwe woningen te bouwen.
